Allgemeinstrom in der Nebenkostenabrechnung

Der Allgemeinstrom taucht in jeder Nebenkostenabrechnung auf und verursacht beim Mieter viele Fragezeichen. Was ist überhaupt Allgemeinstrom? Was darf der Vermieter?

Nach welcher Berechnungsgrundlage wird berechnet? Welche Kosten können auf Allgemeinstrom umgelegt werden und was passiert bei Leerstand der Wohnung? Sie finden in diesem Artikel viele praktische Tipps zu Allgemeinstrom und Nachberechnung von Allgemeinstromverbrauch.

Über Allgemeinstrom und die Gesetze zu Nebenkostenabrechnung für die Mieter

Was ist Allgemeinstrom in der Nebenkostenabrechnung?

Eine direkte gesetzliche Definition von Allgemeinstrom gibt es nicht. Demnach wird in der Betriebskostenabrechnung fälschlicherweise der Begriff „Allgemeinstrom“ verwendet. Darunter wird der Strom für die Beleuchtung der allgemein zugänglichen/genutzten Flächen oder Gebäudeteile verstanden.

Das betrifft die Stromkosten für die Außen- oder Innenbeleuchtung, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume oder Waschküchen.

Der Grundversorger rechnet den benötigten Allgemeinstrom üblicherweise zu einem gegenüber ermäßigten Stromtarif ab. Der „Allgemeinstrom“ setzt sich aus der Grundgebühr, dem Stromverbrauch in kWh und Stromsteuer zusammen.

Welche Kosten sind umlegbar und nicht umlegbar auf Allgemeinstrom?

Kosten für Räume die separat von einzelnen Mietern benutzt werden und auch beleuchtet werden, dürfen nicht auf Allgemeinstrom umgelegt werden. Diese müssen gesondert über Zähler erfasst oder direkt auf den personenbezogenen Stromzähler umgelegt werden.

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Kosten die nicht auf die Allgemeinheit umgelegt werden können, z.B., Kellerbereiche, Garagenräume, Hobbyräume, Klingel oder Werkstatträume.

Des Weiteren, die Anschaffungskosten für Beleuchtungsmittel dürfen nicht auf Allgemeinstrom umgelegt werden. Dafür ist der Platz bei Instandhaltungskosten vorgesehen. Auch Steckdosen im Treppen- oder Kellerbereich dürfen nicht auf die Allgemeinstrom umgelegt werden und müssen zwangsläufig durch Steckdosenschloss gesichert werden.

Bei Bauarbeiten müssen sich alle Mieter an Stromkosten für die Beleuchtung im Haus, etwa im Treppenhaus oder Kellerräumen, beteiligen. Sollten die Kosten enorm ansteigen, dann haben alle Mieter die Möglichkeit ihren Hausverwalter um Klärung bitten und einen Nachweis verlangen, dass die Kosten nicht durch die Bauarbeiten verursacht worden sind.

Was ist der Unterschied zwischen Allgemeinstrom und Haushaltsstrom?

• Der Allgemeinstrom
  Wird für die gemeinschaftliche Nutzung (Beleuchtung) in einem Gebäude oder für außenstehende Anlagen berechnet und in der Nebenkostenabrechnung angegeben.
• Der Haushaltsstrom
  Wird vom Energieversorger für Mieter zu individuellen Nutzung bereitgestellt und der Allgemeinheit nicht zugerechnet.

Die Unterschiede habe ich in einer Grafik zusammengefasst:

Die Kosten für Allgemeinstromverbrauch werden vom Eigentümer, Vermieter, bzw. der Hausverwaltung auf die Mieter umgelegt. Als Verteilungsmaßstab dient die Wohnfläche, die sich an der Gesamtfläche der Immobilie orientiert oder nach Personenzahl pro Wohneinheit.

Obwohl der Allgemeinstromverbrauch klein über das Jahr ausfällt, verursacht die Gesamtsumme von ca. 3 Millionen Mehrfamilienhäusern einen erheblichen Energiebedarf mit einer beachtlichen CO2-Emission. Es werden kaum Anforderung an die Energieeffizienz seitens Gesetzgeber gestellt.

Durch die Modernisierung sieht der Investor langfristig keinen Ertrag, da nur der Nutzer von der Ersparnis profitiert (Nutzer-Investor-Dilemma). Zwar kann der Eigentümer eine Modernisierungsumlage veranlassen, diese lässt oft den Mietpreis in die Höhe treiben.

Die Mieter haben nur eine mir bekannte Möglichkeit: Auf das Wirtschaftlichkeitsgebot (§ 556 Abs. 3 S. 1 BGB) beziehen und Widerspruch einlegen.

Kann der Allgemeinstromverbrauch abgeschätzt, berechnet oder kontrolliert werden?

Ist nur schwer möglich, da der Strompreis sich ständig ändert und die Vermieter oft einen gesonderten Stromtarif beim Stromanbieter haben. Sie können natürlich für ihren Stromverbrauch eine ausführliche Nebenkostenabrechnung verlangen, oder noch besser, den Allgemeinstrompreis pro Quadratmeter herausfinden.

Das Bremer Energie Institut hat 2009 eine „Abschätzung von Allgemeinstromkosten und –verbrauch“ veröffentlicht. Dabei kamen durchschnittliche Allgemeinstromverbrauchswerte heraus:

• ein Allgemeinstromverbrauch von 250 – 335 kWh pro Jahr und Wohnung (inkl. Betriebsstrom: Heizung und Warmwasserbereitung),
• Kosten für Allgemeinstrom von 50 – 67 € pro Jahr und Wohnung (Preise 2008).

Sie können ihren jährlichen Allgemeinstromverbrauch wie folgt berechnen:

Strompreis pro Quadratmeter • Wohnfläche • 12 Monate = Allgemeinstrompreis pro Jahr in Euro

Rechenbeispiel: für einen 67 m² Wohnung und einem Strompreis 0,075 € pro Quadratmeter:

0,075 m²/€ • 67 m²  • 12 = 60,30 €

Hinweis: Dieser berechnete Wert ist nur eine grobe Schätzung. Jährlich werden regionale Mietspiegel veröffentlicht. An diesen Werten können Sie eine genaue Nachberechnung machen.

Was ist alles gesetzlich erlaubt und welche Rechte haben Vermieter und Mieter?

Für Allgemeinstrom ist die Betriebskostenverordnung (BetrKV – § 1 Betriebskosten; § 2 Aufstellung der Betriebskosten) entscheidend.

Diese Nebenkosten dürfen nur umgelegt werden, wenn sie in Betriebskostenverordnung und/oder im Mietvertrag vereinbart wurden.

Die Aufstellung der Betriebskosten (BetrVK – § 2 Nr. 1 bis 17 ) teilen die Nebenkosten in Kategorien auf, die wiederum in der jährlichen Nebenkostenabrechnung wiedergegeben werden müssen.

Für Allgemeinstrom ist die BetrVK – § 2 Nr. 11 zutreffend und nur aus dieser dürfen sich die Stromkosten für Allgemeinstrom zusammensetzen, solange nicht weiteres im Mietvertrag vereinbart wurde.

Wichtig ist der Abrechnungszeitraum, der nicht alle Kosten bzw. Leistungen bis zur jährlichen Nebenkostenabrechnung erfassen kann. Daher können bestimmte Kosten vom Vermieter geschätzt werden. Vorauszahlungen bei preisgebunden Wohnräumen müssen nicht zwangsläufig aufgeschlüsselt werden und können zusammenfassend wiedergegeben werden.

Vermieter können sich auf das Gerichtsurteil des Landgericht Wiesbaden vom 19.10.2001 – 3 S 65/01 berufen:

„Der Umfang der Rechnungspflicht im Einzelnen bemisst sich nach dem Grundsatz der Zumutbarkeit, d.h. nach einer sinnvollen Relation zwischen dem Arbeits- Zeitaufwand des Vermieters einerseits und den schutzwürdigen Interessen des Mieters andererseits. Leistungen, deren Kosten auf die Mieter umgelegt werden können, werden zu verschiedensten Zeiträumen abgerechnet.

Es ist für den Vermieter nicht zumutbar, dass nur Kosten in Ansatz gebracht werden, die in der jeweiligen Abrechnungsperiode entstanden bzw. deren Leistungen in der Periode erbracht worden sind. Der Vermieter erhält von dem Stromversorger jährlich Abrechnungen, die nicht immer mit dem jeweiligen Mietzeitraum übereinstimmen.“

Mieter können Widerspruch einlegen und eine spätere Nebenkostennachforderung vom Vermieter verlangen.

Darf Allgemeinstrom und Betriebsstrom zusammengefasst werden?

Nein. Der Betriebsstrom muss immer gesondert ausgeführt werden. Oft wird der Betriebsstrom mit Heiznebenkosten zusammengefasst.

Demnach ist der Betriebsstrom für Betrieb gebäudezentraler

• Heizungsanlagen,
• Warmwasseranlagen, und
• Lüftungsanlagen

verantwortlich.

Beim Betriebsstrom wird der tatsächliche Stromverbrauch ermittelt. Wobei der Allgemeinstrom über Stromzähler erfasst wird und später nach der Wohnfläche oder pro Person (b)errechnet wird.

Auch der Betriebsstrom darf vom Vermieter oder Hausverwaltung geschätzt werden. Fallen die Betriebsstromkosten zu hoch aus, so kann der Mieter Widerspruch einlegen und sich auf das Wirtschaftlichkeitsgebot beziehen oder eine weitere Aufschlüsselung der Nebenkosten verlangen.

Darf der Vermieter bei Leerstand der Wohnung den Allgemeinstrom auf andere Mieter umlegen?

Ja, bzw. nein. Der Allgemeinstrom wird als verbrauchsunabhängige Betriebskosten geführt. Der Eigentümer, Vermieter oder Hausverwaltung müssen beim Leerstand der Wohnung die Kosten für Allgemeinstrom oft selber tragen.

Diese dürfen nicht auf die restlichen Wohnungen umgelegt werden. Dadurch, dass der Allgemeinstrom meist nach der Gesamtfläche aller Wohnungen berechnet wird muss bei Leerstand die Wohnfläche aus der Berechnung herausgenommen werden.

Der Vermieter ist nicht berechtigt, Nebenkosten für leer stehende Wohnungen auf die vorhandenen Mieter umzulegen. Vielmehr muss er die entstehenden Kosten selbst tragen. Schließlich kann nur er allein über diese Räume verfügen. [..]

Zitat aus: [AG Coesfeld WuM 1996, 155, AG Köln WuM 1998, 290]

Leerstand besteht nur bei ungenutzter bzw. unvermieteter Wohnfläche. Der Vermieter muss nicht immer bei Leerstand die Nebenkosten übernehmen. Bei Leerstand besteht immer der Zusammenhang zwischen Leerstandsquote und der tragbaren Kostenbelastung. Was dabei tragbare Kostenbelastungen sind, bleibt aus der rechtlichen Sicht immer noch ungeklärt.

Kurz gesagt, die Rechtsgrundlage ist unübersichtlich und die Gerichte treffen die Entscheidungen unterschiedlich bzw. je nach Fall!

Wird der Allgemeinstrom immer nach Wohnfläche berechnet?

Nein, der Allgemeinstrom ist sowohl nach der Wohnfläche als nach Personenzahl umlagefähig. Solange keine weitere mietvertragliche Vereinbarung getroffen sind, werden die Betriebskosten verbrauchsunabhängig nach Wohnfläche umgelegt.

Ausschlaggebend ist der Mietvertrag, in dem gesondert die verbrauchsunabhängige Betriebskosten (Allgemeinstrom) nach der Wohnfläche oder Anzahl der Personen getroffen werden.

Begriffserklärungen:

• Wohnfläche: Die Summe der Grundfläche aller Räume, die ausschließlich zu einer Wohnung gehören.
• Verbrauchsunabhängige Betriebskosten: Sind Nebenkosten die vom Verbrauch einzelner unabhängig sind. (z.B. Allgemeinstrom, Hausmeister, Grundsteuer)
• Verbrauchsbedingte Betriebskosten: Sind Nebenkosten die vom Verbrauch einzelner abhängig sind. Sie sind nicht umlagefähig und immer Personenbezogen. (z.B. Wasserversorgung, Entwässerung, die Heiz- und Warmwasserkosten sowie die Kosten einer Gemeinschaftswaschmaschine.)

Fazit und Zusammenfassung

In einer Nebenkostenabrechnung genügt nicht formell eine Auszeichnung als Allgemeinstrom. Der Vermieter muss die einzelnen Punkte kategorisch aufschlüsseln und dem Mieter präsentieren. Bei Mischobjekten oder Objekten, die für einzelne Mieter zugänglich sind muss der Vermieter diese separat zuordnen und darf sie nicht auf die Allgemeinheit umlegen.

Bei Leerstand der Wohnung ist die Rechtslage ungeklärt. Es kann sowohl für als auch gegen Mieter entschieden werden.

Achten Sie besonders auf Allgemeinstromkosten, diese dürfen sich zum Vorjahr nur minimal unterscheiden. Sie können bei ihrem Vermieter eine ausführliche Nebenkostenabrechnung für Allgemeinstrom verlangen, die sicherlich mit zusätzlichen Verwaltungsgebühren verbunden und nicht unbedingt zeitgemäß zu bekommen ist.